올해 2월 부동산 규제 완화, 시장에 미치는 영향.
2025년 2월, 부동산 시장에 큰 변화가 예상되고 있는데요. 정부가 규제 완화 정책을 발표하면서 시장 분위기가 달라지고 있어요.
특히 재건축 규제 완화, 대출 규제 완화, 세금 부담 경감 등 여러 가지 조치가 시행되면서 매수·매도자 모두 촉각을 곤두세우고 있는 상황이에요. 이번 글에서는 2월에 발표된 주요 부동산 규제 완화 내용과 그에 따른 시장 변화를 살펴보겠습니다.
1. 재건축 규제 완화, 강남·목동 재건축 단지 들썩인다
이번 규제 완화 중 가장 큰 변화는 재건축 규제 완화인데요.
그동안 정비사업이 지지부진했던 지역들이 이번 정책을 계기로 다시 활기를 띠고 있어요.
① 안전진단 기준 완화
그동안 재건축을 추진하려면 안전진단 평가에서 ‘구조 안전성’ 점수가 가장 중요했는데요. 이번 정책에서는 구조 안전성 비중이 낮아지고, ‘주거 환경’이나 ‘설비 노후도’ 같은 요소가 더 중요하게 반영되도록 바뀌었어요. 이렇게 되면 서울의 대표적인 재건축 단지인 목동, 상계동, 강남의 일부 구축 아파트들이 재건축 추진에 탄력을 받을 가능성이 커요.
예를 들어, 양천구 목동 신시가지 아파트들은 재건축을 기다려온 대표적인 지역인데요. 이번 규제 완화로 안전진단을 통과할 가능성이 높아지면서, 최근 몇 주 사이 집값이 1억~2억 원씩 오르고 있어요. 부동산 전문가들은 “이제 목동도 본격적인 재건축 시대에 접어드는 것 아니냐”는 기대감을 가지고 있다고 해요.
② 초과이익환수제 완화
또 하나 중요한 변화는 초과이익환수제 완화인데요. 기존에는 재건축으로 얻은 이익이 일정 금액을 넘으면 부담금을 내야 했어요. 그런데 이번 정책으로 일부 지역에서는 이 부담금이 줄어들 가능성이 커졌어요.
예를 들어, 강남의 대표적인 재건축 단지인 압구정 현대아파트는 기존 제도하에서는 세대당 5억 원이 넘는 부담금을 내야 한다는 전망이 있었어요. 하지만 규제 완화 후에는 부담금이 대폭 줄어들거나 면제될 수도 있다는 기대감이 커지고 있어요. 그 영향으로 최근 거래가 다시 활발해지는 분위기예요.
2. 대출 규제 완화, 실수요자들에게 기회될까?
부동산 시장에서 대출 규제는 매우 중요한 변수인데요. 이번 규제 완화에서는 주택담보대출(LTV) 기준이 완화되면서 실수요자들의 내 집 마련이 조금 수월해졌어요.
① 무주택자 LTV 80% 적용 확대
기존에는 투기과열지구에서는 LTV(주택담보대출비율)가 40%로 제한되었는데요. 이제 무주택자에 한해 LTV 80%까지 가능해졌어요. 쉽게 말해, 5억 원짜리 집을 사려면 기존에는 대출을 2억 원밖에 못 받았는데, 이제는 4억 원까지 받을 수 있는 거예요.
예를 들어, 성남 판교나 용인 같은 수도권 인기 지역에서는 아파트 가격이 비싸서 무주택자들이 쉽게 접근하기 어려웠는데요. 이번 조치로 대출 한도가 늘어나면서 매수자들의 관심이 커지고 있어요. 실제로 수도권 신축 아파트 단지들에서는 매수 문의가 증가하고 있다고 해요.
② 다주택자 대출 규제 완화, 투자 다시 늘어날까?
이번 정책에서는 다주택자의 대출 규제도 일부 완화됐는데요. 그동안은 다주택자에게 사실상 주택담보대출이 거의 나오지 않았어요. 하지만 이번 조치로 일정 요건을 충족하면 대출이 가능해졌어요.
이렇게 되면 다주택자들이 다시 시장에 들어올 가능성이 있는데요.
예를 들어, 강남, 서초 같은 주요 지역에서는 전세를 끼고 투자하는 ‘갭투자’가 다시 활성화될 수도 있다는 전망이 나오고 있어요.
하지만 금리가 여전히 높은 편이라 투자 수익률을 면밀히 따져봐야 할 필요는 있어요.
3. 세금 부담 줄어든다, 매물 늘어날까?
세금 규제도 완화되면서 매도자들도 움직이기 시작했는데요.
특히 다주택자들에게 적용되던 중과세가 완화되면서 매물 출회 가능성이 커졌어요.
① 양도소득세 중과 폐지
기존에는 다주택자가 집을 팔면 최고 75%까지 세금을 내야 했어요. 하지만 이번 개편으로 중과세율이 낮아지면서 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성이 커졌어요.
예를 들어, 강북의 한 다주택자가 기존에는 양도세 부담 때문에 집을 팔지 않고 버티고 있었는데요. 이번 규제 완화로 양도세가 줄어들면서 집을 팔아도 남는 게 많아졌어요. 이렇게 되면 서울 및 수도권 일부 지역에서는 시장에 나오는 매물이 늘어나면서 거래가 활성화될 가능성이 있어요.
② 보유세 부담 완화
보유세 부담도 줄어들고 있는데요. 종합부동산세(종부세) 기준이 완화되면서 고가 주택 보유자들의 부담이 줄어들었어요.
예를 들어, 기존에는 공시가격 11억 원 이상의 주택을 보유한 경우 종부세를 부담해야 했는데요. 이번 정책으로 그 기준이 12억 원으로 상향되면서, 종부세 대상이 줄어들었어요. 이러다 보니 “이제 세금 부담이 줄어들었으니 집을 보유하는 것도 괜찮겠다”는 분위기도 감지되고 있어요.
결론
2025년 2월 부동산 규제 완화는 재건축, 대출, 세금 등 다양한 분야에서 변화를 가져오고 있는데요. 서울 강남권과 목동, 성수동 같은 재건축 단지들은 이번 정책의 수혜를 받을 가능성이 높고, 대출 규제 완화로 실수요자들의 내 집 마련 기회도 커졌어요. 다만, 금리가 여전히 높은 수준이라 섣부르게 투자에 뛰어들기보다는 신중하게 시장을 지켜보는 게 중요할 것 같아요. 앞으로 규제 완화가 실제 거래량과 가격에 어떤 영향을 미칠지 계속해서 주목해야 할 시점이에요.